Novela zákona o DPH, která byla vyhlášena ve sbírce zákonů v prosinci 2024, přináší zásadní změny v uplatňování DPH u převodu nemovitostí. Na rozdíl od jiných oblastí dotčených novelou mají plátci v případě transakcí s nemovitostmi více času se na změny připravit. Změny v oblasti nemovitostí totiž nabydou účinnosti až 1. července 2025.
Co nás tedy čeká?
Zkrácení doby, po kterou je dodání nemovité věci zdanitelným plněním
Lhůta, po kterou je na dodání nemovité věci nutné uplatnit DPH, bude nově zkrácena z pěti let na 23 kalendářních měsíců. Tato lhůta se rozběhne v kalendářním měsíci bezprostředně následujícím po kalendářním měsíci, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí vydané po dokončení výstavby nemovitosti nebo po její rekonstrukci, pokud taková rekonstrukce naplnila znaky tzv. podstatné změny nemovitosti. A nejen to. Nově se časový test pro zdanění dodání nemovité věci může rozběhnout i před vydáním kolaudačního rozhodnutí po provedené rekonstrukci nemovitosti. Stačí, pokud probíhající rekonstrukce naplní znaky podstatné změny nemovitosti. Pokud tedy bude plátce prodávat nemovitost, na které probíhá rekonstrukce, bude muset testovat, zda probíhající rekonstrukce již naplnila znaky podstatné změny nemovitosti, a zda tak při prodeji takové nemovitosti má uplatnit DPH.
Definice podstatné změny nemovitosti
Podstatná změna nemovitosti, která může rozběhnout novou lhůtu pro zdanění prodeje dané nemovité věci, se dočká nové definice, jež je doplněna přímo do zákona. Podstatnou změnou bude nově taková změna nemovitosti, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání dané nemovitosti a současně skutečné náklady vynaložené prodávajícím na takovou změnu přesáhly 30 % prodejní ceny nemovitosti. Tedy ceny, za kterou prodávající tuto nemovitosti nyní prodává. Testovat, zda provedená rekonstrukce naplnila znaky podstatné změny nemovitosti, bude tedy plátce až v případě, že danou nemovitost bude prodávat. Pokud budou výše uvedené znaky podstatné změny nemovitosti naplněny a prodej nemovitosti se uskuteční v testovací lhůtě 23 měsíců, uplatní prodávající na dodání takové nemovitosti DPH.
Princip zdanění pouze prvního dodání nemovité věci
Novela zákona o DPH zavádí pravidlo, dle které může být DPH uplatněno v rámci testovací lhůty 23 měsíců pouze na první dodání nemovitosti po výstavbě nebo po podstatné změně. Pokud by v rámci testovací lhůty došlo k opětovnému (dalšímu) dodání nemovitosti, bude se jednat již o plnění osvobozené bez nároku na odpočet daně.
Definice stavebního pozemku
I po novele bude platit, že dodání stavebního pozemku je zdanitelným plněním. Zužuje se však okruh administrativních úkonů, které z pozemku mohou učinit pozemek stavební. Těmi budou územní plánovací dokumentaci obce, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu, dle kterých bude možné na pozemku umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Sazba DPH a definice staveb pro sociální bydlení
Ke změně v sazbách DPH v případě dodání nemovitých věcí nedochází. Nadále bude snížené sazbě DPH podléhat pouze dodání staveb pro sociální bydlení. Změny však nastávají v definici těchto staveb. Aby mohl být rodinný dům nebo bytový dům považován za sociální a benefitovat ze snížené sazby DPH, bude muset být v prvé řadě jako rodinný nebo bytový dům zapsán v registru územní identifikace, adres a nemovitostí. Limitace podlahové plochy rodinného domu na 350 m2 se nemění, takový dům bude rodinným domem pro sociální bydlení i nadále. Změna nastává u bytového domu pro sociální bydlení. V něm nově bude moci vedle „malých“ bytů (do 120 m2) být i více „velkých“ bytů (nad 120 m2), pokud bude platit, že podlahová plocha „malých“ bytů bude tvořit více jak 50 % podlahové plochy domu.
